🚌🚋대중교통과 상권의 관계는? 나빌주타임즈 vol.12

2022. 7. 10.

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대중교통과 상권은 어떤 관계가 있을까요?

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📍하늘바람과 함께하는 상권분석 4탄! <대중교통의 특성으로 본 상권>

📍하늘바람과 함께하는 상권분석 시리즈 4탄!

대중교통의 특성으로 본 상권

글쓴이: 🌬️하늘바람

우리나라의 도로교통 체계를 살펴보면 오른쪽에서 하차해 오른쪽에서 승차합니다. 따라서 오른쪽 기반으로 분석하는 것이 접근성 분석의 기본으로 이 특성을 이용하여 상권이 형성될 자리를 구분할 수 있습니다.

이러한 대중교통의 특성에 기인하여 상권에서 유동인구가 모이는 기본 조건을 '오른쪽 법칙'으로 이야기할 수 있고 특별한 장애요인이 없다면 대부분의 상권은 확률상 오른쪽에 많이 위치합니다.

우리나라 대중교통은 고속철도, 고속버스, 지하철, 일반버스, 경전철로 구분되고 그 특성에 따라 상권 형성이 가능한지를 분석하는 것이 중요합니다.

1. 🚅고속철도
고속철도역 안에 점포가 상권 형태로 이미 구성되어 있고 고속철도역 주변은 도로가 넓어 상권으로 이동하기 불편한 조건으로 고속철도역 주변에 상권이 발달한 경우가 거의 없습니다.

교통수단이 빠르면 빠를수록 유동 인구가 그 지역에서 벗어나는 특성을 보이고 있어 고속철 주변은 업무시설이나 오피스텔 위주로 구성하여 새롭게 상권을 만드는 것이 중요합니다.

2. 🚇지하철
지하철이 있으면 상권을 형성하기 위한 가장 좋은 요건에 해당합니다. 더불역세권과 트리플 역세권에서 상권에 변화가 많이 나타나고 지하철역이 신설되면 기존의 역에서 상권 변화가 일어날 경우가 많으니 주의해야 합니다.

'역세권에서 상권이 만들어지는 규칙'을 적용하여 상권분석 시 또는 신규 지하철이 예정되어 있는 경우 예측해 보시기 바랍니다. 지하철에서 주된 상권과 종된 상권의 개념을 이해해 투자시 실패하지 않도록 주의해야 합니다.

⛔잠깐 주목! 역세권에서 주된 상권을 형성하기 위한 규칙⛔

ㆍ인도 폭 3~5m이상 되는 곳 (사람을 모으는 노점상이 있으면 더욱 좋습니다)

ㆍ골목길이 존재하는 곳 (골목길은 스펀지처럼 유동인구를 흡수합니다)

ㆍ버스 환승 구간이 먼 곳 (환승하러 가는 유동인구를 맞이할 수 있습니다)

ㆍ주거지 밀집 지역과 먼 곳 (유흥업소나 주점을 이용하기가 좋습니다)

ㆍ지형지세가 좋은 곳 (오르막길, 내리막길에는 유동인구가 적습니다)

'주된 상권'은 해당 지역의 가장 중심이 되는 상권으로 다른 지역의 유동인구가 이동하여 이용하게 되는 공간입니다. 주된 상권에는 유흥, 패션, 요식업, 학원 등 다양한 창업 아이템이 모여 있습니다. '종된 상권'은 각 공간 특성을 기반으로 배후지나 주거지의 특성에 따라 작게 형성된 기생형 상권, 단지형 상권을 말합니다.

이 두 상권이 서로 경쟁하는 것이 아니라 상호 유기적인 보완관계가 유지되면 '주된 상권'의 안정화가 '종된 상권'의 안정화를 가져옵니다. 상가 투자 시 내가 투자하는 상가의 위치와 입지조건만 보고 투자하기 보다는 상권 자체를 넓게 보고 인근 지역의 상권과 투자하는 상권과의 상관관계와 내가 투자하는 상가가 어떤 상권 특성을 가지고 있는지를 먼저 조사해서 투자해야 상가 투자 실패 확률을 줄일 수 있습니다.

3. 🚌버스
버스는 지하철보다 적은 수의 인구를 이동시키나 노선수가 많으면 더 많은 인구를 이동시킬 수 있습니다. 도심권역에서는 지하철보다 버스 이용자가 더 많습니다. 상권이 발달하는 곳은 버스 노선이 많은 방향으로 발달하며 특히 지하철과 버스정류장이 만나면 시너지 효과가 발생합니다. 동네 상권분석 시 정류장의 승·하차 인구를 분석하면 유리합니다.

4. 🚋경전철
경전철은 주거지역에는 도움을 주나 이용 빈도가 낮아 상권 형성에 영향을 미치지 않습니다. 경전철 타당성을 조사할 때 사업성을 좋게 하기 위해 이용 빈도를 부풀리는 경향이 있으니 주의하는 것이 좋습니다.

5. 환승 조건에 따른 구분
(1) 🚇지하철 → 🚇지하철
유동인구가 밖으로 나오지 않는 특성이 있어 지하철과 지하철이 만나면 상권은 축소되므로 주의할 필요가 있습니다만 새로운 상권이 만들어지는 경우도 많고 초기에는 상권이 축소되지만 후에 발달된 상권으로 변하는 경우가 많습니다.

(2) 🚇지하철 → 🚌버스
상권 형성의 최적의 요건으로 지하철에서 지상으로 나온 유동인구로 인해 상권이 활발해 집니다.

(3) 🚇지하철 → 🚋경전철
상권을 형성시키기 어려운 조합으로 유동인구를 재이동시키는 역할을 하기 때문에 경전철 주변에 상권이 형성되는 경우가 거의 없습니다.

(4) 🚌버스 → 🚇지하철
지하철과 버스와의 환승과는 다른 개념으로 버스를 이용한 승객은 바로 지하철로 이동하는 성향이 높아 상권을 형성시키기 어려운 조건에 해당합니다. 출근길의 모습을 상상하면 쉽게 이해가 됩니다.

(5) 🚌버스 → 🚋경전철
버스와 경전철은 서로 대립관계이며 버스정류장에 노선이 많은 곳이 유리합니다.

(6) 🚋경전철 → 🚌버스
경전철과 버스정류장 또한 상권 형성에 불리한 조건으로 경전철 인구는 대부분 경전철역 인근 주거민으로 버스정류장 또한 인근 주거지역 위주의 이용 빈도가 높기 때문입니다.

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상권 형성에 대중교통이 미치는 영향이 정말 크네요😲

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