건물을 지을 수 있는 도로 판단법

1) 건물을 지으려면 도로가 있어야 합니다.

건축 허가를 받으려면 토지가 도로와 접하는 폭이 2m 이상이 되어야 합니다. 폭이 너무 좁으면 위급한 상황에서 접근이 어렵기 때문에 2m 미만이라면 건축 허가를 받을 수 없습니다. 그렇다면 도로에 2m 이상만 접하면 건물을 지을 수 있을까요?

아닙니다. 고속도로처럼 차량이 빠른 속도로 달리는 도로에 붙어 있는 토지는 설령 도로에 2m 이상 접하고 있다고 하더라도 건물을 지을 수 없습니다. 건물 내부로 들어가고 나오는 길이 너무 위험하기 때문입니다. 또한, 도로로 사용되고 있는 토지가 타인의 소유 라면 건축 허가를 못 받을 수도 있습니다.

이런 경우에 건축 허가 담당자는 도로로 사용되고 있는 토지의 소유자로부터 동의서를 받아오라고 요구합니다. 그래서 허가받는 데 아무런 문제가 없는 도로의 요건에 대해 확실히 알아야 합니다.

2) 건축 허가를 받을 수 있는 도로의 4가지 요건

① 도로의 폭이 4m 이상이어야 한다.

② 보행과 자동차 통행이 가능해야 한다.

③ 지목이 도로이고 국가 소유여야 한다.

④ 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 한다.

*토지사용승낙서란?

남의 땅에 어떤 행위를 하고자 할 때는 그 소유자의 동의가 필요합니다. 토지사용승낙을 받은 사람은 토지를 처분할 권한은 없지만 사용, 수익할 권한을 갖게 됩니다.

도로가 없는 맹지에 건축을 할 때 가장 많이 사용되는데, 비록 땅이 도로에 접하지는 않았지만 도로를 확보했다고 인정하기 때문에 건축 허가를 받을 수 있습니다.

토지사용승낙서를 받을 때 정해진 가격은 없으며, 당사자끼리 협의된 금액으로 정해지고, 특별한 법정 양식도 없습니다. 다만, 주의할 점은 양 당사자 외에 타인에게는 그 효력이 없다는 사실입니다.

또한, 토지사용승낙서를 첨부하여 이미 건축 허가를 받았다면 토지 소유자는 토지사용승낙을 취소하거나 철회하지 못한다는 사실에 유의해야 합니다.*

말 그대로 개발을 제한하기 위해 지정한 구역입니다.

② 도시자연공원구역

도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가와 휴식공간을 제공하기 위하여 지정한 곳이기에 건물의 건축이 불가능합니다.

③ 상수원 보호구역

상수원의 확보와 수질보전을 위하여 필요한 지역에 지정하는 것으로, 건물의 신축이 불가능합니다.

④ 하천 구역(또는 소하천 구역)

홍수로 인한 피해를 예방하고 하천환경을 보호하기 위해 지정하는 것으로, 하천의 보전 및 관리에 지장을 주지 않는 범위에서만 사용 가능하고 고정 구조물의 설치가 금지됩니다.

⑤ 비오톱 1등급

생물 생태계를 보전하기 위하여 건축이 금지됩니다.

위와 같은 토지는 공익적인 목적으로 사용하도록 지정되어 있는 토지이기 때문에 건물을 지을 수 없습니다. 건축할 수 없는 토지를 사줄 사람은 없습니다.

3) 건축 가능 여부를 확인해야 하는 토지이용 규제도 있습니다.

토지이용계획확인서에 나온 내용만으로 건축이 불가능한 토지를 바로 알 수 있는 경우도 있지만, 그것만으로는 구분이 어려운 토지이용 규제도 있습니다.

국방군사 규제, 재개발 재건축 규제, 문화재 보호 규제가 있는지 꼼꼼히 살펴보고, 이런 규제가 나오는 토지는 꼭 시 · 군청 담당자에게 건축 가능 여부를 확인해야 합니다.

① 국방군사 규제

군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 통제보호구역, 대공방어 협조 구역, 비행안전구역이라고 토지이용계획확인서에 쓰여있는 경우 시 · 군청 담당자에게 건축 가능 여부를 확인해야 합니다. 

이러한 구역은 전시에 군사작전에 필요한 구역으로 원활한 작전을 위해 위치에 따라 건물의 건축이 제한되기 때문입니다.

② 재개발 · 재건축 규제

정비구역, 재정비촉진지구, 재개발구역이라고 쓰여있어도 시 · 군청 담당자에게 건축 가능 여부를 확인해야 합니다. 재개발이나 재건축이 예정되어 대부분 건물을 새로 짓는 것은 불가능하지만 사업에 따라 신축이 가능하기도 하고 존치지역에 해당될 수도 있기 때문입니다.

③ 문화재보호 규제

문화재보호구역, 역사 문화환경보존지역, 문화재 보존 영향 검토 대상구역, 시·도 지정문화재구역, 현상변경허가대상구역이라고 쓰여있으면 시 · 군청 담당자에게 건축 가능 여부를 확인해야 합니다.

문화재 인근은 문화재 보호를 위하여 건물을 지을 수 있는지 심사해야 하며, 문화재 가까이 있다고 안 되는 것도 아니고, 멀리 떨어져 있다고 건축이 가능한 것도 아니어서 담당자에게 확인하는 것이 좋습니다.