대통령 윤석열 당선인이 취임이전 삼각지 국방부 청사를 집무실로 사용하겠다는 말 한마디로 용산이 뜨거워졌습니다. 용산정비창 국제업무지구를 개발한다는 서울시의 정책에 맞춰 용산은 핵심 상권으로 부각되고 있는데 여러분들도 그렇게 생각하시는지요?

용산은 이미 철도정비창을 국제업무지구로 개발한다는 이슈로 2~3년 전부터 매물 품귀현상이 발생하고 있던 지역인데 대통령 집무실을 이전하겠다는 이슈가 나오자 잠겼던 매물들이 풀리고 있습니다. 강남 삼성역 테헤란로이면 수준의 가격으로 말이죠. 삼각지역 일대 2종 일반주반주거지역 이 평당 1.5억~2억에 육박하는 수준으로 매물시세가 형성되는 놀라운 현상이 발생하고 있습니다.

대통령 집무실 이슈에서 보듯 안보와 교통 문제가 부각될 수밖에 없는 지역으로 토지거래계약에 관한 허가구역과 지구단위계획, 중점경관관리구역으로 묶여 개발에 대한 규제가 펼쳐져 있는데도 이곳의 매물이 비싸지고 있습니다. 투자를 하는 우리의 입장으로서는 지금 들어가기에는 변수가 너무 많은 지역임에는 분명합니다. 국방부로 집무실 이전이 현실화되었을 때 경호상의 이유로 지금의 청와대와 같이 고도지역(20M 이하)으로 묶여버린다면 용적률을 제대로 확보하지 못하는 땅으로 변할 수 있기 때문입니다.

확실한 리스크는 안전성이 있다고는 하지만 아직 확정된 것은 아무것도 없는 불확실의 리스크이기 때문에 대체지를 생각하지 않을 수 없는데요 우리가 봐야할 대체지는 어디가 있을까요? 100억대 이하의 꼬마빌딩을 찾는 개인투자자라면 후보지로는 서울 도시기본계획의 수혜를 받는 여의도 인근, 용산 인근의 지역을 눈여겨봐야 할 것입니다.

바로 그곳이 저는 마포라고 생각됩니다. 마포구에는 아직 저평가된 물건들이 있고 과거 성수가 그랬던 것처럼 향후 개발이슈의 수혜를 받을 지역으로 진입장벽이 현재 상업용 부동산 시장의 가격으로 봐서 나쁘지 않은 편입니다. 최근 공동주택 공시가격 고시가 되었는데 서울 평균 공시가격 변동률이 14.22% 정도이며 가장 많이 오른 구는 도봉구가 20.66%, 노원구가 20.17%로 매우 높은 공시가격 상승률을 보이며 마포구는 13.22% 안정적인 추세입니다.

당인리 발전소의 개발호재와 홍대상권이라는 코로나에도 불구하고 내국인 수요 전국 최고의 상권을 가진 마포구의 꼬마빌딩에 투자의 방향성을 잡으시면 현재 2%대의 수익률에 불과한 지역이지만 향후 미래가치 상승의 이득을 누릴 수 있는 지역으로 판단됩니다.  내수 상권 1위라고 자부할 수 있는 홍대 상권의 확장성과 한강변을 끼고 있는 몇 안되는 상승지역에 투자를 권해드리고 싶습니다.

부동산 관련 뉴스를 보고 있으면,

"매수 우위 시장이 이어지고 있다"

"매도 우위로 전환했다"

이런 말이 종종 등장합니다. 대충 의미를 알 것 같으면서도 정확한 뜻을 설명하기란 쉽지 않습니다. 우선, 매수, 매도 우위를 왜 따지는 걸까요? 그 이유는 현재, 시장이 어떻게 돌아가는지 그 분위기를 쉽게 알기 위해서입니다.

예를 들면, 최근에 아파트를 사고 싶어 하는 사람이 더 많은지, 아니면 팔고 싶어 하는 사람이 많은지 따져보는 겁니다. 사고 싶어 하는 사람이 많다면 '매수 우위', 팔고 싶은 사람이 많으면 '매도 우위'라고 부릅니다. 보통 팔고 싶어 하는 사람이 많아서 매수자가 상대적으로 유리한 입장(우위)에 있는 시장을 매수자 우위로 부릅니다. 반대로 사고 싶어 하는 사람이 더 많은 경우는 매도자 우위가 되는 거겠죠?

그렇다면, 매수와 매도 중 누가 우위에 있는지 어떻게 판단할까요?

통계 작성 기관이 꾸준히 집계하는 자료들의 출처를 보면 알 수 있습니다. 우위의 판단은, '한국부동산원'과 'KB국민은행 두 곳에서 합니다. 매수·매도 우위를 따지는 지표도 두 종류로, 부동산원은 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 '매매 수급지수', KB국민은행은 '매수 우위 지수'를 집계합니다.

이름은 다르지만 작성 원리는 비슷하고, 우리가 통계를 참고하는 방법도 서로 같습니다.

출처: 매일경제

두 지수는 0에서 200 사이 수치로 정해지는데, 100을 기준으로 0에 가까울수록 매도자가 많다는 뜻이고, 200에 가까우면 매수자가 많다는 의미입니다. 이론적으로, 지수가 0이라면 팔려는 사람만 있고, 200일 땐 사려는 사람만 있는 상황이라는 겁니다. 만약 100이라면 매도 우위와 매수 우위가 정확히 반반씩이란 얘기입니다.